COLUMN

民法改正から約2年、不動産管理会社への影響と対応について徹底解説

不動産管理会社で働く方にとって2020年4月の民法改正はまだ記憶に新しいのではないでしょうか。

「120年ぶりの大改正」と言われたこの改正では賃貸借契約にまつわる変更も多く、不動産業界やアパート・マンションの経営を行っている方からも大きな注目を集めていました。

この記事では、民法改正により変更となった3つのポイントについておさらいしながら、不動産管理会社への影響についても解説していきます。

敷金返還の義務化

民法改正によって、敷金についての条文が追加されました。

従来の民法では敷金の定義は明文化されておらず、慣習や国土交通省のガイドライン、判例を元に各不動産管理会社の判断で入居者とのやり取りをしてきました。

改正民法では敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました。

一見難しいようですが、この条文は不動産業界がガイ

ドライン等を元にやり取りしてきた内容をより具体化したものであり、実務上大きな負担を強いるものではなかったようです。

退去時の原状回復

退去時の原状回復に関する規定が変更になりました。

こちらも改正民法において「賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について、原状回復義務を負うが、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わない」と定義されました。

多くの会社がガイドラインや判例を参考に対応を行っており、今回の改正はそれらを明文化するというものだったため、実務上の負担は多くありませんでした。しかし、入居者とのトラブルを未然に防ぐため原状回復に含まれている内容が改正された民法に順守しているか、入居者が退去時に負担する範囲を改めて確認してみてはいかがでしょうか。

契約中の修繕負担

契約中の修繕負担についても変更がありました。

改正民法では「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない」とされ、賃貸人の修繕義務が明確化されました。

しかし、「賃借人の責めに帰すべき事由」が曖昧であるため、入居者の故意・過失をいかに証明するかという課題は残ります。

そのため修理対応を即時に対応しなければ管理会社側が責任を求められてしまうケースも。

例えば、修繕対応遅延により入居者から家賃減額などを求められると不動産管理会社は適切な証拠が無い限りは要求に応じなければならない可能性があります。

そういった対策として、今後は入居者とのやり取りを証拠として残しておく必要があります。一つの解決方法として考えられるのは入居者とのやり取りを電話ではなく、チャットなどの文章でのやり取りに変更することも考えてみてはいかがでしょうか。

まとめ

ここまで3点の変更とその対応について解説してきました。

いずれも、これまで不動産管理会社が行ってきた対応やその元となったガイドラインを踏襲しているため、実務上の大きな負担はなかったようです。

しかしながら、これまで曖昧だったものが明文化されたことにより、契約書や特約が整備されていなかった会社にとっては各項目の変更やその周知が必要とされました。

改正民法の対象となるのは、2020年4月1日以降に締結された賃貸借契約です。

賃貸借契約は2年更新のものが多く、1〜3月の繁忙期に更新期を迎える契約も多くあることでしょう。

改正前民法の契約を更新する際にはあらためて上記の注意点を確認し、貸借間のトラブルを防ぐようにしましょう。